公房承租人将公租房交付他人占有使用，房改后售出该房归谁所有？

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供稿│易居房产律师团队研究部

来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-050）

公房承租人将公租房交付他人占有使用，房改后售出该房归谁所有？

---郭某1与某房管局、某房改办、郭某2物权确认纠纷案法律解析

【关键词】

公租房　承租人  实际居住人  租赁合同　解除权　使用权　优先购买权

【要点提示】

公租房的承租人另建住房，并将公租房交由他人居住、交费。实际居住人已形成了事实上的租赁合同关系，实际居住人享有使用权和优先购买权。在房改办在房改过程中，实际居住人通过工龄及公租房优惠政策，进行公有住房基本情况登记并与房改办签订协议后，办理房屋产权证书，成为该房屋产权人。

【当事人信息】

原告：郭某1（上诉人）

被告：郭某2、某房管局、某房改办（被上诉人）

【案情简介】

刘某（已故）系某县民政局干部，其与郭某1系夫妻关系。刘某、郭某1二人分到一间公租房，该公租房房租缴费登记在郭某1名下，由郭某1交纳租赁费，已交到1998年8月。1998年8月份，郭某1一家在某处盖房，搬出涉案公租房，该公租房由郭某（注：郭某1之父）居住、交费。2009年9月，某房改办依据某政[1999]8号某县人民政府关于印发《某县进一步深化分配加快住房建设实施方案》的通知，郭某与某房改办签订出售公有住房基本情况登记和协议。2000年9月，郭某向某房管局办理产权登记，房管局审核后，同意为郭某办理产权登记。现涉案公租房产权登记在郭某名下。

郭某诉至法院，请求：1、确认房管局、房改办与郭某于2000年9月签订的购房合同无效，涉案房屋归郭某1所有；2、依法裁判郭某2（注：郭某之子）搬出涉案房屋。

【法院判决】

一审：驳回原告郭某的诉讼请求。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件评析】

一、法院为何不支持郭某１主张的郭某与房改办签订的购房合同无效？

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记，自记载于不动产登记薄时发生效力。公房的买卖除遵从双方当事人的意愿，还应符合国家机关相关部门的规定。

根据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第2条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中，郭某１称涉案公有住房只是让父亲郭某在此公有房居住看管此房屋，其主张郭某与房改办于2000年9月签订的购房合同无效，没有提交有效证据证实。因此，郭某１的主张法院未予支持。

二、法院为何认定实际居住人享有涉案房屋产权？

本案中，郭某1已另建住房，其擅自将此公有住房交由其父亲郭某居住、交费的情形，违反《城市房屋租赁管理办法》第二十四条第一款第（二）项规定，法院认定出租方有权解除与上诉人郭某１的租赁合同，进而认定其父亲郭某有此公房内居住、交费后，与出租方形成了事实上的租赁合同关系，郭某已经享有使用权和优先购买权。房改办在房改过程中，根据某县人民政府进一步深化分配加快住房建设实施方案、郭某工龄及公租房优惠政策，与郭某签订出售公有住房基本情况登记和协议后，房管局根据该协议及《城市房屋登记管理办法》，为郭某１父亲郭某办理该房屋产权证书符合法律规定。

【涉案法条】

《城市房屋租赁管理办法》

第二十四条：承租人有下列行为之一的，出租人有权终止合同，收回房屋，因此而造成损失的，由承租人赔偿：

（一）将承租的房屋擅自转租的；

（二）将承租的房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的；

（三）将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途的；

（四）拖欠租金累计6个月以上的；

（五）拖欠住宅用房无正当理由闲置6个月以上的；

（六）利用承租房屋进行违法活动的；

（七）故意损坏承租房屋的；

（八）法律、法规规定其他可以收回的。

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